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推进改革提升公积金制度核心竞争力


2019-07-17 来源:住房公积金论坛

李克强总理在今年的《政府工作报告》中提出,2019年要“深化推进新型城镇化,更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系……新型城镇化要处处体现以人为核心,提高柔性化治理、精细化服务水平,让城市更加宜居,更具包容和人文关怀。”

在去年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽明确提出要以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。深化住房公积金制度改革,研究建立住宅政策性金融机构,加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度,全面提高住房公积金服务效能和管理水平。

不难看出,未来住房公积金行业必须紧跟时代步伐,以人民为中心顺应人民需求,加快住房公积金制度改革,扩大住房公积金制度效能,笔者以为至少要在四个方面全力打造住房公积金制度的核心竞争力,方能答好这一历史考题。

建立广覆盖的普惠互助金融是基础   

随着住房公积金事业的发展,当前全国住房公积金资金规模预计已超过5.5万亿元,高层对住房公积金的作用已开始重新定位,社会大众对住房公积金制度的诉求也越来越多,住房公积金制度之前完成了阶段性目标,基本实现了房地产货币化分配互助目标,对中国住房金融竞争注入了新活力、新动力,“低息住房贷款”成为了住房公积金制度竞争的靓“名片”。但是,随着机关、事业和国企等为主要缴存对象的住房问题得到基本改善,制度惠及面偏小、效果固化的问题也越来越凸显,特别是在当前国家加速推进城镇化的情况下,新市民、农民进城后的住房需求问题开始凸现,而当前全国住房公积金制度对新市民“涌入”还没有研究出台全国统一的可行性解决方案,这成为当前制度继续发展的瓶颈。

(一)新市民期待高,管理机构困难也不少

2018年3月,住建部开展了全国性新市民住房问题专项调查,从调查的结果看,新市民对缴存住房公积金抱有很高的期待,他们的住房需求和困难都很突出。而住房公积金管理机构的困难似乎也不少:一是许多非公企业不愿意补贴新市民缴存,新市民被迫以个人自愿缴存模式诉求为主,打破了原有的单位强制缴存模式下健康互助可持续模式,新市民全靠个人缴存在没有单位补贴情况下,缴存可持续性和互助性都非常弱,出现的新问题还没有新方法有效应对;二是通过积极参与支持住房“去库存”逆操作后,房地产价格掉头上升,全国住房公积金资金普遍“钱紧”,行业对未来新市民大量贷款需求和贷款风险上升或难以承受,准备也不够充分。这些基本问题必须通过改革才能全面解决。住建部会议提出的“以解决新市民住房问题为主要出发点”, 已经非常明确指出了住房公积金制度未来服务方向必须是拥抱新市民、服务新市民 。

(二)吸引新市民参与,是难得的发展升级机遇

吸引新市民参与制度,是住房公积金难得的发展升级机遇。目前住房公积金发展已经遇到瓶颈:一是归集资金净增长速度放缓,受益群体固化、资金不足、刚需不足、互助不力问题凸显,必须打开困局,积极迎接新市民参与制度。二是制度公平性不足会直接冲击制度长期存在的必要性。三是在住房公积金制度改革大升级中,必须勇敢面向3亿农民工加入,未来建立政策性住宅金融机构更需要服务好新市民,只有广覆盖推广普惠互助金融才是改革发展之道。住房公积金制度是一人缴存全家受益,通过改革便捷缴存使用政策,争取国家政策适当补贴吸引,只要陆续吸引6000万以上的新市民、自由职业者参与制度就善莫大焉。否则,在国家限购、限贷和房地产市场稳定的总基调下,现有缴存职工住房贷款需求量也会逐年下降,国家多年努力构建的制度效果就无法继续发挥好作用。 

当然,要实现新市民普及目标,调动各方积极性,必须采取金融管理激励机制实现。 

低利率、低成本、低利差运作是王牌

改革住房公积金制度,将住房公积金全面转型为住宅政策性金融机构,这是当前住房公积金制度改革既定方向。转型为住宅政策性金融机构后,住房公积金政策性金融机构如何在众多的金融机构中找准定位非常关键。笔者认为:唯有“低利率、低成本、低利差”运作才是住宅政策性金融机构核心竞争力。定位“政策性金融机构”似乎与竞争力无关,但在市场经济和金融开放的大环境下,没有核心竞争力就意味着被淘汰。

如何实现“低利率、低成本、低利差”运作呢?笔者认为:

一是人力成本应精干高效,在确保绩效激励效果的基础上,机构人数、结构设置合理,忌求大求全,全国机构总人数应与农发行相当。

二是必须建立非现金金融机构,充分借助现代金融科技工具进行收支,优选优质战略合作银行进行业务合作,充分借助各战略合作银行金融平台运作,尽量降低改革阻力。

三是降低与金融机构依赖度,大幅降低合作业务费用,做到既合作又不被控制。

四是以“平存平贷”广泛吸引大众参与缴存,继续确保低成本资金稳定来源,积极争取国家政策性低成本资金作为有效补充,贷款利率设置要始终低于商业银行基准利率一个百分点以上,可在当前贷款利率的基础上小幅调升至3.6%,比商业基准利率低1.3个百分点,取消5年以下贷款利率,存贷利差设计应在确保安全有效运行的基础上尽量缩小,继续坚持“不以盈利为目的”, 扩大制度吸引力,确保政策优越性。“低利率、低成本、低利差”是相互关联、相互作用、相互影响的,是住房公积金制度能否长期健康生存发展的王牌。

同时,也要有灵活的利率机制,形成能与商业利率竞争的中低利率机制,覆盖融资成本。

低首付、组合贷等创新是活力

住房公积金贷款必须坚持以服务刚需人群为基础,大力支持刚需购房家庭,对多套房和多次使用者应当限制,努力维护政策公平性,珍惜低息贷款资金资源的稀缺性。在此基础上做好创新。

一是挖掘“低首付”优势。住房公积金贷款首付要坚持远低于商业银行贷款,这其中需要争取国家政策的保障。当前国家经济下行压力依然较大,在国家大力支持实体经济、稳定房地产市场的大环境下,逐步限制商业银行发放低于一定首付比例的住房贷款业务成为可能,比如适时规定所有商业银行住房贷款参照商业店铺贷款首付比例50%以上执行,特别是可对多套住房家庭限制贷款购房行为,可倒逼商业银行节约更多信贷资金投入实体经济。

二是研究低首付不首先使用公积金账户资金的政策。最近几年,按月对冲、又提又贷、大病提取等自由“创新”使用政策,每年提取率在70%左右,各地资金出现增长乏力,有的出现余额负增长,资金被贷穿底,房价涨贷款额度跟不上等问题,且余额增长缓慢有愈演愈烈之势,这加剧了轮候矛盾,冲击了制度效果。

今后如果将缴存的账户余额视同享受低首付的基础,延迟首次使用年限,比如贷款前五年不得先提取使用,之后按剩余贷款年限平均使用,这样即可防范贷款前期低首付风险,还可缓解按月对冲后出现无效缴存,避免缴存几天就按一年定期利率计息的利息倒贴“怪象”。或者研究二套(含)或使用两次以上的,中途只允许提取个人缴存本金,目的是尽量提高资金共享使用效率。

三是创新研究推行首套内部组合贷款。当前各地推行的是与商业银行的组合贷款或贴息贷,对提升住房公积金效能不是最优办法。住宅政策性金融机构成立后,完全可以通过融入资金发放公积金自己的组合贷款,基本满足公积金缴存人首套贷款额度需求,提升公积金的竞争力和市场占有率。利率可以按照公积金缴存情况计算享受低息贷款额度,而额外组合的贷款利率则按融资成本适当加点发放,并坚持微利保本运行基调。

四是创新研究具有可持续性的自愿缴存模式。只有对住房公积金健康运行和个人都有吸引力、可行性的方案才是可持续方案。

五是创新开展长租房合同低息贷款,融资资金富余时还可面向长租企业开展开发贷,面向非缴存人开展长租房合同贷款,利率根据融资成本加点确定。

全国通用与区域政策相结合是方向

当前住房公积金改革的路径必然是提升管理层级,最终方向是全国政策进一步高度融合通用,新政策必须兼顾到新市民流动性的特点,兼顾到各区域性间房价差异带来的贷款需求差异,兼顾到各区域间缴存能力的差异,兼顾到刚需与非刚需的差异,兼顾到区域间资金松紧度不同的差异。在尽量高度融合的基础上,对区域间的差异政策也要有一定的过渡期设置,应当以省为基础调剂使用,在努力确保全国通用与区域政策相结合的基础上,继续扩大住房公积金政策的吸引功能。

总之,要提升住房公积金的核心竞争力,确保住房公积金的长期吸引力,唯有继续扩大受众范围,保持低利率竞争优势,加快行业融合创新适应能力,加快提升管理层级,全面提升市场占有率,方能达到群众诉求和国家需求。